Najem Krótkoterminowy w Nowej Rzeczywistości Prawnej: Ubezpieczenia, Podatki i Bezpieczeństwo

Autor: Rafał Sroka, Ekspert Finansowy (KFRS) Czas czytania: 6 minut Ostatnia aktualizacja: Styczeń 2026

W skrócie: Czego wymaga profesjonalny najem?

Rynek najmu krótkoterminowego (tzw. dobowego) w Polsce przeszedł nieodwracalną transformację. Okres „wolnej amerykanki” zakończył się wraz z wdrożeniem unijnych dyrektyw (DAC7, Rozporządzenie STR) oraz krajowej ustawy o usługach hotelarskich. Dziś, aby bezpiecznie zarabiać na apartamentach, musisz:

1. Działać transparentnie: Twój obiekt musi widnieć w centralnym rejestrze (CWTON), a dochody są widoczne dla fiskusa.

2. Zarządzać ryzykiem: Standardowa polisa mieszkaniowa nie wystarczy – potrzebujesz pakietu biznesowego z OC działalności i Business Interruption.

3. Szanować sąsiedztwo: Technologie monitoringu hałasu i inteligentnego dostępu to standard chroniący przed konfliktami i wykreśleniem z rejestru.

I. Fundamenty Prawne i Podatkowe – Koniec Anonimowości

Współczesny rynek najmu opiera się na pełnej przejrzystości. Regulacje wdrożone w połowie lat 20. XX w. (m.in. projekt UC135) zrównały najem krótkoterminowy z usługami hotelarskimi, nakładając na właścicieli konkretne obowiązki.

1. Rejestracja to „Być albo nie być”

Każdy lokal wynajmowany turystycznie musi posiadać unikalny numer identyfikacyjny z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON).

• Dlaczego to ważne? Platformy takie jak Booking czy Airbnb mają obowiązek weryfikacji tego numeru. Bez niego Twoja oferta zostanie zablokowana. Rejestracja wymaga zgłoszenia obiektu do gminy i oświadczenia o spełnieniu wymogów sanitarnych i ppoż.

2. Podatki: Widzisz Ty, widzi Fiskus

Dzięki dyrektywie DAC7, platformy rezerwacyjne raportują Twoje przychody bezpośrednio do Krajowej Administracji Skarbowej. Dane są przesyłane od pierwszej transakcji w przypadku nieruchomości.

• Pułapka podatku od nieruchomości: Orzecznictwo sądów administracyjnych (w tym NSA) konsekwentnie wskazuje, że najem na doby jest działalnością gospodarczą. Oznacza to ryzyko naliczenia najwyższej stawki podatku od nieruchomości (tzw. stawki dla działalności), która jest wielokrotnie wyższa niż stawka mieszkalna. Błędna kwalifikacja lokalu to jedno z największych ryzyk finansowych inwestora.

3. Strefowanie i zgody

Gminy posiadają narzędzia do regulowania rynku, w tym możliwość wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy jest ograniczony. Warto na bieżąco sprawdzać lokalne uchwały, aby nie inwestować w lokalizacjach objętych restrykcjami.

II. Ubezpieczenie Najmu: Polisa Biznesowa zamiast Prywatnej

Standardowe ubezpieczenie mieszkania „pod kredyt” zazwyczaj wyklucza szkody powstałe w wyniku działalności zarobkowej. W modelu krótkoterminowym ryzyko jest specyficzne: duża rotacja ludzi, brak weryfikacji gości jak przy najmie stałym, ryzyko dewastacji.

Oto Złoty Standard Ochrony, który rekomenduję w KFRS:

A. OC z tytułu Prowadzenia Działalności (nie w życiu prywatnym)

Zwykłe OC w życiu prywatnym chroni Cię, gdy zalejesz sąsiada podczas kąpieli. Nie zadziała, gdy Twój klient (turysta) zaleje trzy piętra w dół.

• Co musi obejmować: Szkody wyrządzone osobom trzecim (sąsiadom, wspólnocie) oraz gościom (np. gość łamie nogę na śliskich płytkach – roszczenia osobowe potrafią sięgać setek tysięcy złotych).

B. Klauzula Dewastacji i Kradzieży Zwykłej

Klasyczna polisa wymaga śladów włamania (wyważone drzwi). W najmie krótkoterminowym złodziej wchodzi legalnie – ma klucze lub kod.

• Rozwiązanie: Ubezpieczenie musi zawierać ryzyko kradzieży zwykłej (przez lokatora) oraz wandalizmu. To ochrona na wypadek „trudnego gościa”, który po imprezie zostawi zniszczone meble i sprzęt RTV.

C. Business Interruption (Utrata Zysku) – Twój spadochron

To kluczowy, a często pomijany element.

• Scenariusz: W apartamencie dochodzi do pożaru lub poważnego zalania. Remont potrwa 3 miesiące.

• Działanie: Polisa Business Interruption wypłaca równowartość utraconego przychodu (zysku), który osiągnąłbyś w tym czasie. Dzięki temu masz środki na pokrycie kosztów stałych (czynsz do wspólnoty, rata kredytu, podatki) mimo przestoju.

D. Przerzucenie ryzyka: OC Najemcy

Warto wymagać od gości (lub korzystać z platform oferujących takie rozwiązanie) posiadania OC Najemcy. Wtedy szkoda (np. stłuczona płyta indukcyjna) likwidowana jest z polisy sprawcy, co chroni Twoją historię ubezpieczeniową.

Porównanie zwykłej polisy mieszkaniowej z polisą pod najem nieruchomości

III. Zarządzanie Ryzykiem Operacyjnym i Technologia

Profesjonalizacja rynku oznacza konieczność zapobiegania problemom, zanim wystąpią. W erze cyfrowej technologia jest Twoim najlepszym zarządcą.

1. Cisza nocna pod kontrolą (Monitoring hałasu)

Konflikt z sąsiadami to najszybsza droga do kontroli gminnej i wykreślenia z rejestru obiektów noclegowych.

• Rozwiązanie Proptech: Instalacja czujników hałasu (np. RentEye). Urządzenia te nie nagrywają rozmów (co naruszałoby prywatność), ale mierzą poziom decybeli. Gdy w lokalu zaczyna się impreza, otrzymujesz powiadomienie na telefon i możesz interweniować, zanim sąsiedzi wezwą policję. Raport z urządzenia jest też dowodem dla wspólnoty, że dbasz o porządek.

2. Inteligentny dostęp (Smart Lock)

Klucze fizyczne to przeszłość i ryzyko (łatwo je dorobić).

• Standard: Zamki typu tedee czy Yale Linus. Generują kody czasowe, które wygasają po wymeldowaniu gościa. Masz pełną historię wejść i możesz zdalnie otworzyć drzwi w awaryjnej sytuacji.

3. RODO a skanowanie dowodów

To częsty błąd właścicieli. Zgodnie z wytycznymi UODO, nie wolno skanować ani kserować dowodów osobistych gości. Jest to nielegalne i grozi wysokimi karami.

• Prawidłowa procedura: Masz prawo zweryfikować tożsamość (wgląd do dokumentu) i spisać dane niezbędne do umowy/meldunku (imię, nazwisko, PESEL), ale nigdy nie rób kopii dokumentu.

Potrzebujesz audytu swojej polisy pod kątem najmu? Rynek zmienia się dynamicznie, ale zasady bezpieczeństwa kapitału pozostają stałe. W KFRS pomagamy inwestorom dobrać rozwiązania, które realnie chronią zysk, a nie tylko spełniają formalne wymogi banku.

Nowe zasady najmuj króterminowego ( wymagania)